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　　业主委员会

　　(一)业主的定义和分类

　　业主是指房屋的所有权人。

　　1.依据业主是自然人还是法人划分

　　① 自然人业主。指拥有物业的所有权的是自然人。在物业管理中，视虽未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人为业主。

　　② 非自然人业主。

　　2.依据业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业划分

　　① 独立产权的业主。房屋产权证上写明一个所有人享有产权，房屋产权从实质上属于一个业主。

　　② 共有产权的业主。房屋产权证上写明房屋产权是共有的，房屋产权从实质上属于几个主体共有。

　　(二)业主的权利和义务

　　《物业管理条例》规定如下。

　　1.业主在物业管理中，享有的权利

　　(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

　　(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

　　(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。

　　(4)参加业主大会会议，行使投票权。

　　(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权。

　　(6)监督业主委员会的工作。

　　(7)监督物业服务企业履行物业服务合同。

　　(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

　　(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

　　(10)法律法规规定的其他权利。

　　业主最基本的权利是：所拥有物业的各项权利，参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供管理与服务的权利。

　　2.业主在物业管理活动中应履行的义务

　　(1)遵守管理规约。

　　(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

　　(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　(5)按时交纳物业管理服务费用。

　　(6)法律、法规规定的其他义务。

　　(三)业主自治管理(考点热度：★★★)

　　1.业主自治的概念

　　业主自治是一种基层治理模式，是物业管理区域内的全体业主，依据法律、法规规定，按照民主原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动。

　　业主自治组织是业主大会和业主委员会，自治的核心内容是对业主委员会的民主选举，以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。

　　2.业主自治的特点

　　(1)基于建筑物区分所有权而产。

　　(2)借鉴国家管理的模式，将所有权和管理权分离。

　　(3)具有公益性。

　　3.业主自治的权利体系

　　(1)业主大会。

　　业主大会是一个由合法划定的业主集体自治管理辖区(即特定物业管理区域)内全体业主组成的群众性社会自治机构，他们通过会议的形式依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权。

　　业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，也是各业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。

　　物业管理中由业主共同决定的事项有：

　　①制定和修改业主大会议事规则。

　　②制定和修改管理规约。

　　③选举业主委员会或者更换业主委员会成员。

　　④选聘和解聘物业服务企业。

　　⑤筹集和使用专项维修资金。

　　⑥改建、重建建筑物及其附属设施。

　　⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　(2)业主委员会。

　　业主委员会是业主自我管理、自我教育、自我服务的社会性自治组织，代表业主行使业主自治管理权的机构，实行业主集体事务民主制度。

　　业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构;对业主大会会议负责并报告工作，服从业主大会会议;隶属于业主大会会议，处于从属于业主大会会议的法律地位。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　典型真题(2012)

　　84. 社区组织是依托社区而形成的各种社会组织。下列关于社区组织的说法正确的有( )

　　A. 社区党组织是社区各类组织和各项工作的领导核心

　　B. 居民小组是社区居民委员会最基层的执行机构

　　C. 成立社区社会组织必须向民政部门申请法人登记

　　D. 业主组织一般由业主大会和业主委员会构成

　　AD【答案解析】本题考查社区组织的相关知识点。社区组织是依托社区而形成的各种社会组织，其中社区党组织是社区各类组织和各项工作的领导核心，业主组织一般有业主大会和业主委员会构成。故选AD。

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（编辑：西安华图_梁瑶）