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虽然经历了将近一年的“低谷”,但11月初陆续公布的上市房企业绩公报却仍然“鲜亮”。截至11月,万科、保利、恒大三家地产商的销售额已超过去年全年,多家上市房企宣布提前完成全年销售计划。中原地产发布的报告显示,几家已公布的房企平均销售计划完成率达到99%,明显好于预期。
“下半年以来楼市止跌回稳,开发商资金回笼加速,是其敢于拿地的关键。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说,“随着业绩的提升和销售面积的增加,开发商资金回笼及时,具备拿地的资金条件。”
——开发商补充土地储备与地方政府出让土地意愿“一拍即合”。
由于去年底今年初一轮“走量不走价”的销售策略,多家地产商去库存化顺利。来自北京的数据显示,5月份作为去库存化的“分水岭”,全市商品房库存量减少5万套之多,开发商压力大大减轻,新一轮土地储备需求增强。
开发商有拿地冲动,地方政府也有着推地热情。中原地产网监测的13个重点城市的数据显示,11月份前29天的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%,除深圳环比下降外,其余城市均呈不同程度的上升。
上海易居房地产研究院报告显示,11月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元,环比增长23%,同比增长0.4%,金额创16个月新高。
——宏观经济面转好,市场对楼市涨价预期增强。
10月份以来,北京、上海等一些一线城市再现“日光盘”现象,以中小户型和五环外楼盘较为火爆的情况来看,刚需入市动力较足。
“宏观经济基本面向好和城镇化政策释放出的利好信号,增加了购房者对于房价上涨的心理预期。”张大伟说,“但‘地王’出现只是楼市回暖的迹象,根本谈不上‘大涨的信号’,一线城市房价可能以稳为主,一些二线城市的房价还有10%的涨价空间。”
土地市场“蠢蠢欲动” 楼市调控面临新考验
值得关注的是,此轮“地王”扎堆效应对开发商和购房者的心理预期影响较强,这也给下一步宏观调控带来了新的考验。
“作为房地产开发的前端,土地市场冷暖是开发商预期好坏的‘试金石’。”一家知名地产企业的营销负责人透露,今年销售任务的超额完成和“地王”频现确实让开发商们信心大振,业内都很看好明年的房地产市场。
在北京拥有两套住房的程女士向记者坦言,人民币贬值和股市行情走低,让她把房地产当成重要投资渠道。最近频频出现的“地王”更让她蠢蠢欲动,还想再出手购房。
受访多位专家提醒,应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动形成合力,助推“地王”频现,引发房价上涨预期,顺势推高房价。
日前召开的中央政治局会议仍明确提出,要加强房地产市场调控和住房保障工作。专家认为,国内房地产市场经过两年来的调整,尽管取得了一些成绩,但与最初定下的宏观调控目标还有差距,价格与绝大多数民众有支付能力的期望价格还有很大差距,投机炒作现象并未彻底杜绝。如果现在放松楼市调控,必然会有大量投资性购房者入市,房价地价反弹恐难避免,因此,现在对楼市的调控还不能放松,限购限贷政策不能退出,房产税试点扩围则应顺势而为。
杨红旭认为,应该高度重视“地王”带来的“涨价预期”,紧抓楼市调控不放松,如果投资性的住房需求能够继续得到有效控制,房价大幅上涨的可能性不大,而政府加强保障性住房建设,增加普通商品房供应的政策取向,对于稳定供给也会起到积极作用。
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