■基本养老之外的“锦上添花”
　　前提条件是城市化水平相对较高、房地产市场比较成熟
　　近日，北京市公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。目前，除中信银行打算推出养老按揭贷款方式的以房养老外，一些房地产中介也涉足以房养老市场，针对有两套住房以上的老年人提供“倒按揭”业务。保险公司也参与研发“倒按揭”产品，但至今没有推出相关业务。“以房养老”的方式正逐步引起社会各方的关注。
　　然而，以中信银行推出的养老按揭贷款为例，商业机构开展这项业务时也遇到了难题。杨晓坦言，现在商业银行最担心的是，贷款到期后，抵押房产的处置。目前在我国还没有一个完善的抵押房产处置市场，抵押房产的处置程序繁复，涉及很多不确定的因素，房产处置变现有一定的难度，这样会给银行等商业机构带来不小的风险。因此需要优化房产处置的市场环境，建立起一个相对完善、顺畅的房产处置平台，提升商业机构参与的积极性。
　　“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。
　　此外，在新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，偿还贷款本息后的剩余部分交给其继承人。
　　“在国外，政府部门为了支持‘以房养老’方式，会出台各种扶持政策。比如，建立专门的中介机构，以便承担贷款机构的风险，或者给予贷款贴息，减低借款人的成本。”杨晓介绍说。
　　“目前我们推出的养老按揭贷款业务主要针对的是有富余房产的人群，并且他们愿意以房产抵押获取养老资金，以改善老年生活。因此，这一产品并不能完全解决全社会的养老问题，只是对现有养老保障体系的一种补充和探索，主要是满足现有客户的一种养老需求。”杨晓说。
　　中国社会科学院人口与劳动经济研究所社会保障室程杰博士认为，“以房养老”与住房按揭贷款本质上差不多，都是预期支出和预期收入的贴现，是一种金融创新方式。对于老年人福利改善主要体现在，提供了实现未来资产价值提前变现的渠道，从而有利于提高老年人在整个老年阶段的收入水平和消费水平。这并不属于养老保障体系范畴，因为它既不具有社会保险的属性，也不具有公共服务的属性，而仅仅是在基本养老需求得到满足情况下的一种补充养老工具。其推行的前提条件是，城市化水平相对较高，同时房地产市场比较成熟，这两点在我国都需要进一步完善。

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