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2020年5月28日，十三届全国人大三次会议在北京开幕，会议表决并通过了新中国第一部以法典命名的法律——《民法典》，该法典自2021年1月1日开始生效。它囊括了总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则，共7编，1260条。在《民法典》物权编的用益物权分编中新增了居住权，从而使在中国被讨论超过20年的居住权，经过一波三折，终于被写进法律，从而实现合法化。
一、剖析《民法典》中的居住权
1.居住权的概念
根据《民法典》的规定，居住权指在不改变住宅所有权的前提下，所有权人和居住权人通过订立合同或遗嘱等方式，使居住权人对所有权人的住宅在一定期限内享有占有、使用的权利，但是不享有收益、处分权。
2.居住权的设立
根据《民法典》的规定，双方可以通过订立合同或遗嘱的方式设立居住权;设立居住权需要向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时才会设立，不登记不设立;居住权的设立须采取书面形式订立居住权合同，不可采取口头形式;和租赁不同，除当事人另有约定以外，居住权应无偿设立，并且居住权人不得出租。
3.居住权的消灭
根据《民法典》的规定，自居住权期限到期之时或者居住权人死亡之时，居住权也就彻底消灭;居住权是为了扶贫济困，仅限于个人居住，不得转让、继承。
二、《民法典》新增居住权的意义
为了解决我国人口龄化日趋凸显带来的住房难题，我国地方政府推出了“以房养老”的政策，但该政策在我国并未得到广泛认可。居住权的出现解决了我国“以房养老”所面临的困境，也为我国老年人“以房养老”提供了更明确的法律保障。此外，居住权也符合十九大报告中关于“让全体人民住有所居”的目标，具有扶贫济困的意义。
三、热点分析及预测模拟题
1.从历年国考、省考常识判断的考情来看，考题中往往会涉及到当年新增或新修改的内容。居住权作为《民法典》新增的内容很可能成为考查的重点，在考查时可能结合案例或直接考查考生对法条的深度理解。
2.【例】电视剧《都挺好》中苏大强是房屋的所有权人，苏家三兄妹反对苏大强在房产证上加保姆蔡根花的名字。倘若苏大强为满足蔡根花的安全感，同时又让子女无后顾之忧，故将房屋的居住权转让给蔡根花使用，下列关于居住权的说法正确的是：
A.蔡根花在和苏大强签订的合同成立后享有该房屋居住权
B.苏大强去世后，蔡根花可以继续无偿居住该房屋
C.蔡根花去世后可以将该房屋居住权转让给自己的法定继承人
D.蔡根花和苏大强可以采用书面或口头形式订立居住权合同
【答案】B
【解析】第一步，本题考查物权知识。
第二步，根据《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此，不管苏大强是否去世，当事人无其他约定的情况下，蔡根花都可以继续无偿居住该房屋。B项正确。
因此，选择B选项。
【拓展】A项：根据《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此，蔡根花在和苏大强签订的合同成立后不能享有该房屋居住权，他们需要申请登记，居住权自登记时设立。A项错误。
C项：根据《民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此，蔡根花去世后不可以将该房屋居住权转让给自己的法定继承人。C项错误。
D项：根据《民法典》第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。因此，蔡根花和苏大强不能采用口头形式订立居住权合同。D项错误。
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